R2线将为“三旧”改造带来哪些机遇？

　　东城站旁的世博广场，与万达广场、卓越时代广场等大型商业项目，发展成为东莞规模最大的商圈。记者 孙俊杰 摄

　　东莞轨道交通2号线将投入使用，它将有可能进一步带动沿线“三旧”改造升级，进一步盘活沿途站点及途经区域的商业资源，从而促进相关区域经济社会的转型发展。

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　　轨道交通建设是交通网络发展的升级版，向来备受瞩目。R2线作为东莞轨道交通版图的首条路线，其开通使用将为群众提供便捷的出行，同时创造了很多的发展机遇。

　　R2线途经东莞的核心区域，贯通东莞的经济大动脉，沿途设置了东莞火车站、茶山站、榴花公园站、下桥站、天宝站、东城站、旗峰公园站、鸿福路站、西平站、蛤地站、陈屋站、寮厦站、珊美站、展览中心站、虎门火车站等15个车站。

　　那么，R2线将带来怎样的影响？最直接的是，它带来了快捷的出行方式，也带来了商机。

　　“三旧”改造是承接轨道交通商家的重要载体，为城市创造了更大的拓展空间。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施，是广东省特有的改造模式，包括“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

　　轨道交通途经之处，必然成为“三旧”改造的黄金之地，东莞对轨道交通或处于认知状态，而对于广州、深圳而言，轨道交通发挥了巨大的作用。广州轨道交通贯通中心城区，向周边区域延伸，不仅带动了北京路、上下九、康王路等老城区的改造升级，建起了众多楼盘及公共场所，同时推动了城市不断扩容，向着番禺、增城等周边区域辐射。对于深圳而言，轨道交通不仅扩大新城区的发展规模，同时盘活了旧城区的土地资源，使得新旧城区得以融合发展。

　　轨道交通为“三旧”改造创造了很多契机，对东莞的带动力影响力也将凸显。R2线始于东莞火车站，带动了该区域“三旧”改造；榴花公园站作为入市区的首个站点，“三旧”改造需要立足生态环境的建设；天宝站至东城站一带，是沿线“三旧”改造的最核心区域，崛起了像万达广场、格兰名筑等成功案例；寮厦站周边集中了不少工业园区，借力轨道交通将发挥集聚效应，成为推动厚街第三产业发展的重要平台；虎门火车站周边有不少可整合的土地资源，有望打造成为虎门镇未来的重要商圈。“三旧”改造商机无限，接下来关键是要深入挖掘整合，进行规划建设，打造符合城市定位的、有特色、有亮点、有集聚效应的商贸区域。

　　A

　　整合土地资源，提升开发水平

　　“三旧”改造如何借力轨道交通，将契机转为商机，这关乎到“三旧”改造与轨道交通如何有机结合。沿线区域如何推动整体发展，如何盘活土地资源。而整合土地资源，提升开发水平，已成为共识。

　　市中心寸土尺金，整合发展显得尤为重要。万达广场位于世博北地块，该地块包括城中村、工商住混合区、国有工业用地、集体工业用地、旧居住区用地，包含了“三旧”改造对象的各种类型。因此，该项目作为“三旧”改造单元试点项目具有典型性和示范价值，该项目打造为东莞新的城市地标。

　　在轨道交通的带动下，东城商圈发展成为东莞规模最大的商圈，囊括了万达广场、世博广场、卓越时代广场、金月湾广场、君豪商业中心等大型商业项目。

　　值得一提的是，卓越时代广场是继万达广场之后，推进“三旧”改造的又一典型项目。卓越集团东莞分公司总经理助理逄臻表示，在前期定位的时候，已经确定卓越时代广场是与万达广场、世博广场共荣互利的发展关系，在商业的业态规划方面，会引进一些与周边项目有差异化的经营品牌，有特色的经营商家；与周边的商业项目共享消费客流，共赢的同时形成区域效应，带动东城商圈的整体竞争力，形成一个有活力的商业生命共同体。

　　万达广场、卓越时代广场是推动“三旧”改造的标杆式项目，为城市转型升级注入了活力，诠释了轨道交通与“三旧”改造的完美结合。

　　除了对市中心产生重要影响之外，轨道交通也产生了巨大的辐射作用。早在2010年，主山讯通旧厂“三旧”改造项目举行动工仪式，作为东城“三旧”改造第一个成片拆迁改造动工建设的项目。2011年，东城主山村委与香港裕泽实业有限公司签订了主山设计师大厦旁地块合作改造意向书，成为东莞首宗引进港资参与投资开发的“三旧”改造项目。

　　轨道交通为主山讯通旧厂土地资源的盘活创造了契机，该项目开发建设为格兰名筑高档住宅小区。该项目靠近天宝站，从原来闲置的旧厂房，到如今住宅楼林立，充满了绿意葱郁，两者简直是天壤之别。

　　格兰名筑市场部经理聂芳芳表示，R2线是穿过市中心、高端镇区的路线，他们看好该路线的带动作用及发展潜力，在2011年将工业用地转为“三旧”改造的建设项目。“商业项目地下空间实现与轨道交通无缝对接，客户不仅是来自市区，也有来自沿线镇街以及深圳的。地理优势突出、出行方便快捷，融入市中心商圈，是沿线项目的最大卖点。”

　　不只是市区，轨道交通对沿线镇街创造了难得的发展机遇。东莞火车站、轨道交通站的“双轨交汇”无疑给石龙、茶山等镇区带来了无限生机，也为“三旧”改造带来了活力。茶山镇东岳珀乐片区被列为东莞“三旧”连片改造试点，该镇将以此作为契机，积极推动集体和民间资本参与“三旧”改造，形成能推广、可借鉴的改革经验，为经济转型升级腾出更多新的空间。该片区改造成型后，将成为茶山中等住宅区，区域范围内将建设农贸市场、一定规模的商场、幼儿园、医疗所和护老院等配套处所。

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　　提升整体环境，服务城市建设

　　对于“三旧”改造而言，如果整合土地资源，提升开发水平是内在手段，那么提升整体环境，助力城市建设，则是“三旧”改造的外在要求。“三旧”改造有利于整合土地资源，融入城市建设，将城市环境建设提升到更高的层次。

　　榴花公园站作为轨道交通进出市区的门户，如何将站点体现出更多的生态元素，如何对周边进行整体规划开发，榴花公园站一带成为城市建设与轨道交通融合发展的切入点。榴花公园作为市区四大生态公园之一，有着丰富的自然生态资源，有着深厚的历史文化沉淀，该站点具有特殊的地位，必将吸引包括广深惠的客源，也会成为周边镇区的短线观光去处。榴花公园站区域的建设，除了突出生态资源之外，同时要对周边进行整体规划，打造观光旅游目的地。

　　与榴花公园站立足于自然生态的单一定位相比，旗峰公园站扮演着复合型的角色，既要做到自然生态与人文景观相结合，又要做到城市建设与生态环境融合发展。旗峰公园站位于莞城、东城、南城的交汇处，地理优势得天独厚，是市区人流量最大的旅游景点，周边集中了众多高档楼盘及商业平台。该区域的规划建设将处于更高的立足点、更高的发展平台、更开阔的视野。目前，环绕着旗峰公园对开街心公园的花街开始搬迁清场，将整个片区连成一体。另外，东莞市规划展览馆在建设当中，使得旗峰公园站将成为沿线最具吸引力的站点之一。

　　榴花公园站、旗峰公园站的优质资源与生俱来，改造力度较为容易，不过，像下桥站则遇到了改造升级的软肋。下桥站位于东城下桥社区村前，沿着莞龙路分布了东莞市旧机动车交易中心、东莞市果菜副食交易市场、下桥水果批发市场等。随着城市的扩容、车流量的增多，批发市场带旺了人气的同时，也带来了交通拥堵等问题，甚至显露了与下桥站一带建设不协调、容易造成交通堵塞等弊端，加快改造升级已迫在眉睫。

　　备受关注的是，东莞市旧机动车交易中心将进行“颠覆式”的改造，将市场拆除，打造全国性二手车交易服务及汽车零部件创新交易电子平台。该项目借力轨道交通建设、“三旧”改造实施的利好政策，努力进行转型升级。

　　东莞市果菜副食交易市场于去年将简易交易棚拆掉，搭建了全新的钢板大棚，尽量改善环境。下桥社区对水果批发市场开始改造升级工作，包括拆除下桥水果街沿街商铺，新建钢结构沿街商铺；拆除原哈密瓜棚和提子棚，新建钢结构单层水果交易区棚；加强对市场周边道路的改造等，不断提升城市建设水平。

　　不仅在市区，沿线镇区为迎接轨道交通的到来，加大改造升级力度，营造更好的环境条件。像茶山东岳珀乐片区地理位置优越，与东莞火车站、茶山站很近，商业氛围浓厚，属茶山较为适宜的居住区。但是，片区内建筑参差不齐，老旧居所无序分布，对茶山城市化进程有一定影响。因此，茶山镇对该区域实施“三旧”改造，改善城市环境。

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　　探索转型升级，助力产业发展

　　借力轨道交通，加快“三旧”改造，提升环境的建设水平是显而易见的，而助力产业发展的影响更为深远。轨道交通沿线不仅是生态走廊，而且是产业走廊，城市的转型升级有赖于其创造的契机。

　　从天宝站到东城站，虽然只是一公里距离，不过沿途分布了天宝工业区、东城中路天翔商业区，以及莞城美好集团地块、丰华广场地块等，这些宝贵的土地资源何去何从备受关注。借力轨道交通的契机，天宝工业区作出了转型。临近天宝站，几栋旧厂房改造为“天宝创意谷”，虽然并未凸显过多的创意环境，不过凭着突出的交通优势，吸引了不少机构的进驻。

　　继“天宝创意谷”之后，园区涌现了创梦园、智慧小镇等办公场所，虽然项目参差不齐，不过提升了旧厂房的价值，产生更高的收益。另外，由工厂改造为电商仓储基地、商业城、学校等，作出不同的尝试。

　　结合区域的产业优势进行改造，不失为一个有效的路径。莞城罗沙社区挨着天宝工业区，形成了大型的装饰材料批发集散地，周边的不少工厂、店铺纷纷转型为装饰材料销售，使得该区域形成了规模更大、辐射面更广的集散地。与园区生产企业的日益衰落相比，批发集散地有燎原之势，不断向纵深发展。

　　纵观多年的发展轨迹，利用旧厂房打造商贸物流是一条重要的出路。沿线不仅有天宝工业园、东城中路天翔商业区等可供开发利用的土地资源、充裕的发展空间。除了集聚了装饰材料批发的规模化发展，沿线形成了东莞市中心最繁华的商圈，集中了东城商圈及莞城东纵商圈，分布了像万达广场、世博广场、盈锋家居广场、东方威尼斯广场、君尚百货、君豪商业中心、中天商业广场等大型商业项目，形成了市区最成熟的商业带，而比邻商圈的工业园区，有条件打造成为展示中心、仓储基地、电商平台等，不仅与传统商业模式进行错位发展，并且成为传统商业模式的延伸，与其互补与互动，助力东莞商贸物流的转型升级。

　　卓越集团东莞分公司总经理助理逄臻认为，“三旧”改造一般都是政府在发展区域经济和城市化进程的政策引导下才开展的，因此有政策引导，未来的区域升值空间绝对有保障。“三旧”改造项目有些地块零碎，产权不统一，对项目规划和营销带来一定难度，也要求开发企业的团队在专业能力方面具有更高的水平。

　　俗话说“靠山吃山，靠水吃水”，轨道交通途经市区沿线遵循这一升级路径，镇区沿线的升级改造同样亦如此。在石龙，泳高服装厂的转型反映了该镇借力轨道交通，加快“三旧”改造的轨迹。泳高服装厂位于东江边上，与东莞火车站、轨道交通站点不足5分钟距离，该厂有近4万平方米的面积，石龙镇计划将其改造成为集众创空间、科技企业孵化器、加速器、电商创业基地于一体的创新经济重点项目，作为石龙镇实施创新驱动发展举措之一。

　　东城下桥社区：

　　打造全国性

　　汽车产业服务项目

　　■案例

　　轨道交通的建设，为途经区域带来了难得的发展契机。东城下桥是沿线的站点，为了适应新环境的变化，下桥社区狠抓发展机遇，联合集团企业加快“三旧”改造速度，将打造全国性汽车产业综合物流服务项目，助力东莞的商贸物流做大做强。

　　随着R2线的建设，下桥社区备受关注。其实，在R2线未建之前，下桥已名声在外，这里有全国最大规模的水果交易市场之一，有东莞规模最大的二手车交易市场之一，尤其在水果批发领域，下桥是业界无人不晓的。下桥社区党工委书记钱计超说：“下桥水果交易集散地的果品交易量位居全国前列，市场对周边商贸影响很大，带动经济的发展。除外，下桥还形成二手车交易市场，具备集聚发展的规模与效应。”

　　下桥站比邻果菜副食交易市场及二手车市场，平日车水马龙，不时出现拥堵现象。随着R2线的深入建设，下桥站周边的环境整治与建设工作已摆在议程上。下桥社区结合实际情况，联合东莞市东物置业发展有限公司、东城上桥股份经济联合社，将旧机动车交易中心地块与周边旧厂房进行整合规划，打造全国性汽车产业综合物流服务项目。钱计超表示，发挥了地理优势及产业基础，拓展二手车交易市场的资源，将这里改造建设成为集全国二手车电子交易平台、汽车零配件交易电子平台、汽车文化展示及配套设施，不断增创发展新优势。

　　本次改造项目用地总面积为2.06公顷，包括三个地块，其中下桥社区占0.6231公顷，东物置业占1.0846公顷，上桥社区占0.3511公顷。该项目规划总建筑面积11.94万平方米，其中地上建筑面积约7.82万平方米，地下建筑面积约4.12万平方米，容积率为3.8，总投资约3.8亿元。

　　项目不久后将进入建设阶段，目前正准备前期的工作。原旧机动车交易中心及周边的旧厂房，拆迁建筑面积1.3万平方米，此外，下桥社区联合上桥社区进行资源整合，将旧厂房融入整体规划建设中，共同打造产业升级的项目。钱计超说：“项目得到了政府的大力支持，报批顺利，现在按程序办理，待手续办妥后，就会进入建设阶段。项目将分为两期实施，其中东物置业地块建筑最高达100米，下桥地块建筑最高达60米，这次集中多方力量，目标是打造成为区域的标志性项目。”

　　这次改造项目亮点不少，包括：采用集体经济组织与第三方合作模式进行改造，有利于增加集体经济的收益；是东莞市首批“工改工”试点项目之一；是全市首批用于发展生产性服务业的“工改工”项目之一。钱计超表示，项目实行统一规划、设计、建设与管理，做到资源分开，产权独立，协调运营。面对信息万变的市场，我们全力打造一个上档次的项目，相信会形成集聚发展的效应，获得良好的市场反响。

　　按照规划，该项目立足于服务东莞的产业升级，扩大东莞汽车商贸物流的影响力，将以汽车产业链综合服务基地为目标，打造全国性二手车交易服务及汽车零部件创新交易电子平台。建成后，将实现汽车零部件生产经营及二手车营运等各种资源要素的无缝对接，并带动该片区相关产业链的发展，形成良好的社会经济效益。该项目克服了区域建设滞后的弊端，以“高大上”的优质项目，迎接轨道交通的到来，抓住发展的机遇，开拓良好的发展态势。

　　■访谈

　　轨道交通有助于

　　提升产业集聚能力

　　东莞市政协委员梁聚峰：

　　日前，记者就“轨道交通2号线带来哪些商机”采访了东莞市政协委员梁聚峰。

　　梁聚峰说，地铁是新时代的交通工具，大大改变了城市的格局，也极大地提升沿线在人流、物流、资金流等方面的集聚能力，值得期待。轨道交通产生的集聚作用，不仅影响着“三旧”改造、环境的提升，同时影响着产业发展，这是一个由点到面，由浅入深的过程。

　　轨道交通与以往的交通大不一样，具有运输量、运行速度、乘坐舒适性的优势，一定会吸引人流、物流往沿线聚合，改变东莞商业布局混乱、公共交通规划不科学的现状。轨道交通使得产业布局不断自我优化，尤其是提升了沿线的商业化水平、集聚能力。很多资金会在沿线展开竞争，低端的项目有可能被淘汰，高端的项目会越来越多。一方面是新项目的运营，另一方面是旧项目的改造，极大地改变沿线的产业发展格局。

　　梁聚峰说，追随轨道交通，进行盲目开发是不可取的，而且存在投资风险。为避免产业过度集中，政府要积极引导，做好规划，更积极主动地适应新环境的变化。要遵循市场的规律，有些东西主要依靠市场，政府不要去干预企业做的事，也不要去包办企业干的活，应该为企业提供良好的政务及法制环境。

　　如何实现高水平的规划，适应轨道交通发展的新常态，要做好长远的规划，提高招商引资的门槛，抓住这两点就可以了。做好规划，做好服务，积极引导，招商引资，注意尊重市场规律。布局在沿线的项目如果遇到资金、人才、实力不够等问题，商业项目出现烂尾的话，就会后患无穷，所以还是要做好长远的规划，把好招商引资的重要环节。